Erläutern von den wichtigsten Fachbegriffe rund um die Immobilie.
Natürlich beantworten wir Ihnen alle Fragen individuell auch gerne persönlich.
Folgende Fachbegriffe werden hier erklärt:
» Abgeschlossenheitsbescheinigung
» Auflassung
» Auflassungsvormerkung
» Aufteilungsplan
» Betriebskosten
» Betriebskostenumlage
» Einheitswert
» Gemeinschaftseigentum
» Grundbuch
» Grunddienstbarkeit
» Grunderwerbsteuer
» Grundpfandrechte
» Grundschuld
» Grundsteuer
» Hausgeld/Wohngeld
» Hypothek
» Instandhaltungsrücklage
» Miteigentumsanteile (MEA)
» Notargebühr
» Sondereigentum
» Sondernutzungsrecht
» Teileigentum
» Teilungserklärung
» Verwalter (WEG)
» Verwaltungsbeirat (WEG)
» Vorkaufsrecht
» Wirtschaftsplan
» Wohngeld
» Wohnungseigentum
» Wohneigentumsgesetz (WEG)
» Wohnungseigentümerversammlung
» Wohnungsverwaltung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass eine Wohnung als eigenständige und in sich abgeschlossene Einheit funktioniert. Dazu muss sie durch Trennwände und Decken von anderen Wohnungen getrennt sein und einen eigenen Zugang von außen besitzen. Sie muss außerdem mindestens eine Küche oder Kochnische, ein WC und ein Bad enthalten. Auch Speicher- oder Kellerräume sowie markierte Garagenplätze können zu einer abgeschlossenen Wohneinheit gehören. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Bauaufsichtsbehörde ausgestellt. Sie ist die Voraussetzung dafür, dass ein Gebäude in Wohnungseigentum beziehungsweise Teileigentum aufgeteilt werden kann. Nur mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung können Miteigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Sie ist außerdem zwingend erforderlich, um so genanntes Sondereigentum zu begründen.
Zur Übereignung von Grundstücken ist eine Einigung zwischen Käufer und Verkäufer notwendig. Damit diese so genannte Auflassung rechtlich gültig ist, muss die Erklärung von beiden Parteien gemeinsam bei einem Notar abgegeben werden. Damit der Eigentumswechsel schließlich vollzogen werden kann, muss die Rechtsänderung in das Grundbuch eingetragen werden. Im Normalfall wird die Auflassung bei der Beurkundung des Kaufvertrags erklärt. Durch eine Auflassungsvormerkung kann die Auflassung gesichert werden.
Zwischen der Bezahlung des Kaufpreises und der Eintragung ins Grundbuch kann einige Zeit vergehen. Die Auflassungsvormerkung wird vorgenommen, um auch in dieser Übergangszeit die Rechte des Käufers zu wahren. Mit dieser Vormerkung, im Grundbuch vermerkt, wird der Anspruch des Käufers auf die Eigentumsübertragung des Grundstücks gesichert. Jede Verfügung, die nach der Eintragung der Vormerkung getroffen wird, ist unwirksam, wenn sie den Anspruch auf Eigentumsüberschreibung beeinträchtigen würde. Durch die Vormerkung ist damit zum Beispiel ausgeschlossen, dass das Grundstück ein zweites Mal verkauft oder dass es zusätzlich belastet wird. Die Auflassungsvormerkung ist damit eine kostengünstige Rückversicherung, dass das Grundstück dem Käufer auch wirklich rechtlich übertragen wird.
Ein Aufteilungsplan ist neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung die Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum. Es handelt sich dabei um eine behördlich bestätigte Bauzeichnung, in der sowohl das Sondereigentum als auch das Gemeinschaftseigentum ausgewiesen sind. Die Sondereigentumseinheiten werden dabei in aufsteigender Nummernfolge bezeichnet. Diese Nummern sind die Bezugsgrundlage für die Bestimmung des Sondereigentums in der Teilungserklärung. Der Aufteilungsplan ist Bestandteil der Grundakte und gehört zur Teilungserklärung bzw. zur Urkunde über die vertragliche Einräumung von Sondereigentum.
Die Betriebskosten enthalten die Kosten für Heizung, Wasser- und Warmwasserverbrauch einer Wohnung. Anteilig sind auch die Kosten enthalten, die für den Betrieb des Gesamtobjekts anfallen. Für die Berechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten gelten die besonderen Bestimmungen der Heizkostenverordnung. Sind in den einzelnen Wohnungen Zähler vorhanden, erfolgt die Abrechnung der Kosten für Wasserverbrauch und Abwassergebühr nach dem abgelesenen Zählerstand. Sind keine Zähler vorhanden, wird nach dem Anteil berechnet, der dem Miteigentumsanteil entspricht. Sonstige anfallende Betriebskosten, beispielsweise für die Grünflächenpflege und Müllgebühren, werden in der Regel entsprechend dem Miteigentumsanteil berechnet, sofern in der Teilungserklärung keine abweichende Regelung getroffen wurde.
Ist eine Eigentumswohnung vermietet, können die Kosten für Heizung, Warmwasserverbrauch und die meisten übrigen Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Auf der Grundlage der Zweiten Berechnungsverordnung sind alle wiederkehrenden öffentlichen Kosten des Grundstücks, insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Allgemeinstrom, Wasserversorgung und Abwasserentsorgung, Hausmeister, Straßenreinigung und Müllabfuhr sowie alle sonstigen wiederkehrenden Kosten für Versicherung, Wartung und Pflege des Gemeinschaftseigentums auf den Mieter umlagefähig. Die Vorauszahlung für die Betriebskosten wird jährlich abgerechnet.
Der Einheitswert dient für mehrere Steuern als Besteuerungsgrundlage. Auf Basis des Einheitswertes eines Grundstücks werden vom Finanzamt die Steuermessbeträge für die Grundsteuer, die Vermögenssteuer und die Erbschaftssteuer festgesetzt.
Zum Gemeinschaftseigentum gehören neben dem Grundstück im Wesentlichen die Teile eines Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind. Auch Anlagen und Einrichtungen gehören zum Gemeinschaftseigentum, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen, wie z. B.:- alle tragenden Bauteile,
- die Grund- und Außenmauern,
- das Dach,
- das Treppenhaus,
- alle Räume, die nicht zu einer bestimmten Wohnung gehören (z. B. Waschküchen, Fahrradabstellräume),
- etwaige Kinderspielplätze,
- die Außenanlagen.
Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das beim jeweiligen Amtsgericht geführt wird. Es gibt Auskunft über Grundstücke und Rechte an Grundstücken. Jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt, in dem die wichtigsten Daten des Grundstücks aufgelistet werden. Das Grundbuch ist aufgeteilt in:- Bestandsverzeichnis: Enthält alle katasteramtlichen Bezeichnungen (Gemarkung, Flurnummer, Größe, Nutzungsart, Flurstücknummer),
- Abteilung I: Enthält Eigentumsverhältnisse und Erwerbsart(Kauf, Erbfolge, Versteigerung),
- Abteilung II: Dingliche Belastungen wie Dienstbarkeiten, Reallasten, Vormerkungen, Nießbrauch werden hier vermerkt,
- Abteilung III: Grundpfandrechte wie z.B. Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.
Das Wohnungseigentum wird im Grundbuch des Amtsgerichts eingetragen und erhält, wie jedes andere Grundeigentum, ein eigenes Grundbuchblatt. Im Wohnungsgrundbuch wird der Käufer nach Erwerb der Wohnung als Eigentümer eingetragen.
Geh- und Fahrtrechte, Wegerechte oder Leitungsrechte sind typische Rechte, die Dritte an einem Grundstück haben können. Diese so genannten Grunddienst leistungen sind in der Abteilung II im Grundbuch eingetragen.
Derzeit beträgt die Grunderwerbsteuer für ein Grundstück in fast allen Bundesländern 3,5 % des beurkundeten Kaufpreises, in Berlin sind es 4,5 %. Die Grunderwerbsteuer wird auf bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Eigentumswohnungen erhoben. Die Steuerpflicht gegenüber dem Finanzamt entsteht für den Käufer, sobald der Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Sobald die Grunderwerbsteuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung für das Grundbuchamt aus. Diese ist eine Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung des Grundbuchs.
Um ein Darlehen abzusichern, kann ein Sicherungsrecht an einem Grundstück eingeräumt werden, das so genannte Grundpfandrecht. Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden sind solche Grundpfandrechte. Sie werden unter Angabe der Höhe des Geldbetrags und des Gläubigernamens ins Grundbuch eingetragen.
Mit einer Grundschuld wird ein Grundstück belastet, um dadurch ein Darlehen abzusichern. Die Grundschuld gehört zu den Grundpfandrechten, sie wird in der Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Derjenige, zu dessen Gunsten das Grundstück belastet ist, hat Anrecht auf eine bestimmte Geldsumme, die aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die Grundschuld bleibt im Gegensatz zur Hypothek unverändert stehen, auch wenn das Darlehen zurück bezahlt wurde. Eine Löschung muss durch den Grundstückseigner beantragt werden, oder er kann die Grundschuld als Sicherheit für ein neues Darlehen verwenden.
Die Grundsteuer wird vierteljährlich von der Gemeinde erhoben, zu der das Grundstück gehört. Maßgeblich für die Besteuerung sind der Einheitswert, der Hebesatz und die Steuermesszahl.
Um die laufenden Ausgaben für das Gemeinschaftseigentum zu decken, zahlen die Wohnungseigentümer monatliche Vorauszahlungen, das so genannte Hausgeld. Mit dem Hausgeld abgedeckt werden: Betriebskosten, Warmwasserkosten, Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage. Das Hausgeld wird auf Basis des Wirtschaftsplans berechnet, der jährlich vom Verwalter aufgestellt wird.
Ein Grundstück kann durch eine Hypothek belastet werden. Dies bedeutet, dass an den Gläubiger als Berechtigten der Hypothek eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück bezahlt werden muss. Sie wird im Grundbuch eingetragen. Im Gegensatz zur Grundschuld besteht keine Forderung mehr, sobald das Darlehen zurück bezahlt wurde. Die Hypothek wandelt sich dann in eine Eigentümergrundschuld.
Die Eigentümergemeinschaft ist dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nach verpflichtet, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Die Instandhaltungsrücklage dient als Vorsorge für notwendige künftige Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Die Eigentümergemeinschaft legt durch einen Beschluss fest, wie hoch die Rücklage ausfällt. Sie wird dann durch den Verwalter im Rahmen des monatlichen Wohngelds erhoben. Die Kosten für etwaige Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen am Sondereigentum, d. h. innerhalb der Wohnung, sind vom jeweiligen Eigentümer selbst zu tragen.
Zu jeder Wohnung gehört ein Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, der entsprechend der Wohnungsgröße bemessen wird. Mit diesem Anteil ist er auch an den allgemeinen Kosten beteiligt, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft getragen werden. Unabhängig von der Höhe des Miteigentumsanteils sind jedoch alle Wohnungseigentümer in der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums gleichberechtigt.
Notargebühren sind Kosten für die Leistungen des Notars. Sie sind in der Kostenordnung gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Geschäftswert, der im notariellen Kaufvertrag beurkundet wird. In der Regel betragen die Notargebühren 1,5 Prozent des Immobilienkaufpreises.
Im Sondereigentum inbegriffen sind alle Räume, die zur Wohnung gehören, insbesondere der Innenbereich. Dies schließt nichttragende Zwischenwände, Wand- und Bodenbeläge, Wohnungsinnentüren sowie alle eingebauten Anlagen und Einrichtungen (wie Küchen- oder Badezimmereinrichtungen) mit ein. Sondereigentum kann auch an Räumen gebildet werden, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden (Teileigentum), wie etwa Hobbyräume, Tiefgaragenstellplätze oder oberirdische Garagen. Daneben kann mit dem Sondereigentum an einer Wohnung auch das Recht zur alleinigen Nutzung von Terrassen- und Gartenflächen oder von oberirdischen Pkw-Stellplätzen verbunden sein (Sondernutzungsrecht).
Wenn ein Wohnungseigentümer das alleinige und ausschließliche Nutzungsrecht an gemeinschaftlichem Eigentum besitzt, so hat er ein so genanntes Sondernutzungsrecht für dieses Eigentum. Dazu gehören Räume und Flächen wie Gärten, Gemeinschaftsräume oder Stellplätze. Andere Wohnungseigentümer sind damit vom Mitgebrauch ausgeschlossen, der Gegenstand der Sondernutzung bleibt aber weiterhin Gemeinschaftseigentum. Hinterlegt werden diese Rechte in der Teilungserklärung oder im Kaufvertrag.
Ein Teileigentum ist ein Sondereigentum an Flächen oder Räumen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Dazu gehören Büros, Praxisräume, Werkstätten oder Ladenflächen.
Die Teilungserklärung regelt, welche Bereiche einer Wohnanlage zum Gemeinschaftseigentum und damit allen Eigentümern gemeinsam und welche zum Sondereigentum, also einem Wohnungseigentümer allein, gehören. Darüber hinaus werden in der Teilungserklärung die Miteigentumsanteile der einzelnen Wohnungen festgelegt. Jedes Wohnungseigentum erhält in der Teilungserklärung und in den dazugehörenden Aufteilungsplänen eine eigene Nummer. Die Gemeinschaftsordnung, die Bestandteil der Teilungserklärung ist, regelt die rechtlichen Beziehungen der Wohnungseigentümer zueinander.
Jede Wohnungseigentümergemeinschaft ist nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verpflichtet, einen Verwalter zu bestellen. Der erste Verwalter wird mit der Teilungserklärung festgelegt. Der Verwaltervertrag wird zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Verwalter abgeschlossen. Die Laufzeit beträgt in der Regel drei bis fünf Jahre, kann jedoch verlängert werden. Im Verwaltervertrag werden im Wesentlichen die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters, die erforderlichen Regelungen über Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlung, die Wohngeldabrechnung sowie seine Vergütung geregelt.
Der Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist neben den Wohnungseigentümern und dem Verwalter das dritte Organ, dem das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums überträgt. Er soll als Vermittler zwischen Verwalter und Wohnungseigentümer fungieren, ist aber nicht Vertreter der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter oder gegenüber Dritten.
Wenn in vermieteten Wohnungen Wohnungseigentum begründet wird, nachdem die Wohnung dem Mieter überlassen wurde, so hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht, falls die Wohnung an Dritte verkauft werden soll. Der Mieter kann dann mit dem Verkäufer einen Kaufvertrag zu gleichen Bedingungen abschliessen und so die von ihm bewohnte Wohnung kaufen. Nach Erhalt des Kaufvertragsangebots hat der Mieter 2 Monate Zeit, sein Vorkaufsrecht in Anspruch zu nehmen.
Der Wirtschaftsplan wird jährlich vom Verwalter aufgestellt und von der Eigentümergemeinschaft verabschiedet. Er enthält folgende Posten:- die zu erwartenden Ausgaben und Einnahmen, die bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums anfallen,
- die daraus resultierenden anteiligen Kosten für die Wohnungseigentümer,
- die Beiträge, die die Wohnungseigentümer für die Instandhaltungsrückstellung leisten.
Im Wohngeld enthalten sind allgemeine Kosten, die von den Wohnungseigentümern anteilig getragen werden. Dazu gehören die Betriebs- und Heizkosten, Instandhaltungsrücklagen, Verwaltungsgebühren und gegebenenfalls Erbbauzinsen. Das Wohngeld ist monatlich an den Verwalter zu bezahlen. Nach Ablauf eines jeden Jahres erhält der Wohnungseigentümer vom Verwalter eine Wohngeldabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr.
Ein Wohnungseigentümer verfügt über das Sondereigentum an den zum Wohnen bestimmten Räumen und über das anteilige Miteigentum am gemeinschaftlichen Eigentum. Beides zusammen bildet das Wohnungseigentum. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hält sich an die Teilungserklärung, die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes und die Beschlüsse der Wohnungseigentümer.
Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung wird der Käufer Mitglied in der Wohnungseigentümergemeinschaft der entsprechenden Wohnanlage. Für diese gilt das Wohnungseigentumsgesetz. Im Wohnungseigentumsgesetz werden die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern geregelt.
Das oberste Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Wohnungseigentümerversammlung. Sie wird mindestens einmal jährlich vom Verwalter einberufen und jeder Eigentümer hat einen Sitz und eine Stimme bzw. einen Stimmanteil entsprechend seiner Miteigentumsanteile. Die Eigentümerversammlung entscheidet in der Regel durch Mehrheitsbeschluss über gemeinschaftliche Belange wie z. B. die Wahl des Verwalters, die Hausordnung und die Höhe des Wohngeldes. Ein Käufer tritt – soweit vorhanden – in alle Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft ein, die bereits Bestandskraft erlangt haben.
Das gemeinschaftliche Eigentum wird von den Wohnungseigentümern und einem Verwalter verwaltet. Dabei kann der Verwalter sowohl eine Einzelperson als auch eine Gesellschaft sein. Zur Wohnungsverwaltung gehören:- die Aufstellung einer Hausordnung,
- die Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
- der Aufbau einer Instandhaltungsrückstellung,
- das Abschließen von Versicherungen,
- die Aufstellung des jährlichen Wirtschaftsplans,
- die Duldung aller Maßnahmen, die nötig sind, um die Wohnungseigentümer mit Energieversorgungsanschlüssen, Fernsprecheinrichtungen oder einer Rundfunkempfangsanlage zu versorgen.
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